Да, если срок аренды составляет один год и более — договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор, не прошедший регистрацию при сроке от 1 года, считается незаключённым. Если срок менее 12 месяцев или договор заключён на неопределённый срок — регистрация не требуется. Для регистрации потребуются: заявление, договор в трёх экземплярах, правоустанавливающие документы на помещение и квитанция об уплате госпошлины.

Существенным условием договора аренды здания или нежилого помещения является его предмет: точное описание объекта с указанием адреса, площади, кадастрового номера и этажа (ст. 607 ГК РФ). Без чёткой идентификации объекта договор считается незаключённым. Также обязательно указывается размер арендной платы — для договоров аренды зданий и сооружений это существенное условие (ст. 654 ГК РФ). Рекомендуется также зафиксировать срок аренды, порядок передачи помещения, распределение расходов на коммунальные услуги и условия расторжения.

По общему правилу размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Одностороннее повышение арендной платы допустимо только в том случае, если такое право прямо предусмотрено договором, например, привязкой к индексу потребительских цен или курсу валюты. Если договор не содержит такого условия, арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы. Рекомендуется чётко прописать порядок и пределы изменения арендной платы в тексте договора.

По умолчанию капитальный ремонт обязан производить арендодатель, а текущий ремонт — арендатор, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК РФ). Стороны вправе перераспределить эти обязанности в договоре: например, возложить капитальный ремонт на арендатора в счёт арендной платы. Важно чётко разграничить понятия «капитальный» и «текущий» ремонт в тексте договора, а также установить сроки их проведения и порядок согласования работ. Нарушение арендодателем обязанности по капитальному ремонту даёт арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора.

Передача помещения должна оформляться отдельным актом приёма-передачи, который является неотъемлемой частью договора (ст. 655 ГК РФ). В акте фиксируется фактическое состояние помещения на момент передачи: состояние стен, пола, потолка, инженерных коммуникаций, наличие оборудования и мебели, показания счётчиков. Это защищает арендатора от претензий по недостаткам, существовавшим до его въезда, и арендодателя — от споров о состоянии помещения при возврате. Генератор формирует договор с условием об обязательном составлении акта приёма-передачи.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ) — это принцип «следования аренды за вещью». Новый собственник становится арендодателем на тех же условиях. Арендатор вправе продолжать пользоваться помещением до истечения срока договора. Именно поэтому важно зарегистрировать долгосрочный договор в Росреестре: это делает права арендатора очевидными для любого приобретателя помещения.

Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие может быть закреплено непосредственно в договоре аренды или оформлено отдельным письмом. Срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды. Ответственность перед арендодателем за сохранность помещения и своевременную уплату арендных платежей в любом случае остаётся на арендаторе, а не на субарендаторе.